1、相对扎实的价值股基础

稳定、永续、弱周期

物业管理行业稳定性强，顺地产周期是有高增长机会，即使进入地产下行周期仍具备超强的抗周期能力， 主要由于：

1）95%超高的费用收缴率，基础物管服务是刚性需求，近似国际上的市政税；对比to B 企业，to C业务受到宏观经济周期的影响很小。

2）行业显示近 100%的项目续约率，这主要是由于更换成本高、涉及业主人数多、流程较为复杂，项目承接后通常不会更换物管公司。换句话来说，除了主动退出，物业公司的已有管理规模流失率很小，几乎可以永续发展。

3）物业费随着经济发展和通胀水平，有自然的提价空间。

总之，物业行业在业务的稳定性方面较为突出，具备强基础服务属性，类似于公共事业类行业，几乎可以永续发展。

现金流充沛

其次，物业企业普遍拥有良好的现金流状况，其经营现金流普遍为正且较高。以wind统计的A股上市物业公司为例，近三年来，其现金流入于营业收入占比是超过100%的，现金流充裕。


这主要是因为业主缴费率相对较高且稳定，而物业费相对于物业服务成本的支出而言是提前的。

同时，物业企业由于轻资产的发展模式，有息负债一般较少，其融资成本更是相对低廉。

因此可以说物业管理行业是典型的现金流行业。

2、有待验证的成长性股逻辑

高盈利性

（1）成本是否可控

住宅物业管理的基础业务非常简单——即为小区统一提供安保、清洁、绿化等服务。业务简单、资产较轻、现金流稳定回收是其优点。而收入端受限政策定价、成本端人力密集、经营杠杆难以提高则是其显著缺点。


因而提高物业公司盈利性的思路有二：

一是收入端提价，这一侧受到政策限价以及居民接受度的影响较大。当前行业对于政府全面放开物业收费限价的期待较高，然而从这几年来试点放开管制的城市来看，涨物业费不仅仅是限价放开那么简单，居民的接受度也直接影响缴费率，从而干扰物业公司的涨价行为。

提价方面，新楼盘的推行要显著优于老项目，而龙头的提价空间也远大于小物业。

第二个提升盈利的思路是降成本。近年来，物业行业估值得到显著提升的重要原因就在于，随着科技的进步和规模的发展，物业企业的成本得到有效控制，业务盈利性开始显现。

根据统计，百强物业管理企业人均产值与人均在管面积取得了显著的提升。


其次，科技赋能之下，物业管理公司也得以在基础物业服务之上，发展更具弹性的社区增值服务等。例如将门禁、缴费、停车等常用功能集合于专门的APP平台，在提高效率的同时，也更有利于物业公司对业主形成的社区进行运营，以及满足业主的多样化需求。

（2）增值服务是否可靠

上述说到，增值服务进一步提高了物业公司的盈利性。但是，相对于基础物业服务，增值服务并不具备长期的稳定性和抗周期性，反而是在经济下行期，最易被业主砍掉的支出。

此外，由于物业公司的估值远高于开发，关于母公司给物业公司输送利润的怀疑也一直不曾消散。其中，最需要引起注意的就是增值服务中的案场营销业务，即负责母公司新盘的营销服务等。该等业务通常于母公司开发主业的业绩表现息息相关，周期性显著。

高增长性

（1）母公司转移

当前，大型物业公司基本上是大型房企的子公司。这是因为物业是房地产开发的附属产业之一，早期的发展受到开发母公司的绝对影响。

依赖母公司转移项目，是物业公司高增长的主要来源。在这些物业股中，在管面积、合约/在管是两个最核心的选股指标。现有的规模往往反映了母公司集团过去的实力，也是物业公司如今的业务基本盘。而合约/在管则是高增长的开发公司为物业公司提前锁定的业绩增长。

此外，房地产开发进入下行周期，房企的销售下行虽然不会立刻传导至物业企业的业绩中，却也是物业公司长期发展的掣肘。

（2）收并购

除了母公司转移新项目，收并购也则越来越成为物业公司扩张的选择。但收并购既要求物业公司自身有充沛的现金实力，也要具备项目筛选能力以及并购过程中较强的议价能力。此外，并购完成后的整合运营能力也至关重要。雅生活和彩生活就是两个路径一致、效果却方差极大的案例。


盲目并购扩张，背上一身债不说，业绩效益也无法提升。

（3）第三方竞标

此外，随着物业的市场化推行，第三方竞标也将成为越来越重要的拓张路径。优秀的物业企业凭借品牌影响力、价格优势和服务质量等，赢得业主的青睐，从而获取新项目。正如目前的绿城服务。

然而，梦想很丰满，现实有几个问题仍需考虑：1）充分竞争下，平均物业费会否拉低？2）对于小物业公司来说，母公司开发的新盘是否也有随后被第三方竞标抢走的风险？3）新拓展的项目类型是什么，商业、住宅和公建的单位面积效益差别很大。