新浪财经讯 3月25日，港股物业龙头保利物业公布了2019年全年业绩公告。公告显示，保利物业2019年全年实现营业收入59.7亿元，同比增长41.1%；实现净利润5.03亿元，同比增长49.7%。截止2019年末，保利物业在管面积增加至287百万平方米，同比增长17.7%，或为港股目前在管面积最大的物业公司。
而同期毛利率为20.1%，净利率为8.4%，仅分别较上年增加0.2个百分点、0.5个百分点。作为一家物业龙头，保利物业的净利率常年徘徊在10%以下，排在行业末尾。盈利能力值得关注。
在管面积或为港股第一
保利物业为房企保利发展旗下物业管理公司，于2019年12末上市，至今上市时间约4个月。从增速来看，2019年全年营收增速41.1%与中报47.3%持平，净利润全年增速49.7%与中报48.9%持平，保利物业的首份上市年报保持了与中报一致的增长步调。
对比港股已经公布2019年全年业绩的物业上市公司，保利物业的营收规模仅次于碧桂园服务，但营收增速排在第8位，整体业绩表现“中规中距”。

但是由于保利物业背靠央企保利集团，规模庞大，它的上市已经搅动了港股上市物企格局。根据中指院公布的2019年物业百强榜，保利物业综合实力排在第四位。由于万科物业、龙湖物业此前明确暂不上市，因此港股聚集的行业头部物企仅有绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务、中海物业等几家。

截止2019年底，保利物业在管面积为287百万平方米，较去年新增96.5百万平方米。截止3月27日港股物企公布全年业绩的有碧桂园服务、雅生活服务、中海物业，在管面积分别为276.1百万平方米、234百万平方米、151.4百万平方米。由于绿城服务尚未公布2019年全年业绩，2019年中报显示其在管面积184.2百万平方米，所以从在管面积来看保利物业暂居第一。
大举扩张公共物业 净利率仍然低迷
物业管理规模为王。近几年保利物业营收持续增长的背后是在管规模的不断扩大。2016-2019年，保利物业在管面积分别为81.8百万平方米、106.2百万平方米、190.5百万平方米、287百万平方米，同比增速分别29.8%、79.4%、50.6%。

这其中，公共物业的增长尤为引人关注。按照保利物业的分类，住宅社区、商业写字楼和公共及其他物业的在管面积2019年占比分别为48.4%、2.7%、48.9%。而在2016年三类物业的占比分别为91.3%、5.7%、3%，公共物业在管面积占比从3%到48.9%提升明显。
具体来看，2017-2019年公共物业每年新增的在管面积分别为5.2百万平方米、60.8百万平方米、71.9百万平方米，占当期总新增面积的比例分别为21.22%、72.07%、74.57%。最近2018年及2019年有超过7成的在管面积增长是依靠公共物业来驱动。
但是公共物业面积增长的同时，并没有带来相应的收入。2019年保利物业住宅社区、商业写字楼和公共及其他物业收入占比分别为74.5%、13%、12.5%。而2016年三部分收入占比分别为86%、13.5%、0.5%，公共物业收入占比从0.5%提升到12.5%，远低于面积占比的提升。

以2019年为例，48.9%的在管面积仅产生了12.5%的营业收入。具体到金额，公共物业实现营业收入4.8亿元，在管面积为140.3百万平方米，以此计算每平方米收费约3.43元。保利物业表示，2019年新增公共及其他物业项目包括国家司法部办公楼、辽宁省东港市孤山镇、湖南工商大学、长沙隆平水稻博物馆等。
而一般而言，物业多种业态中以住宅物业的物业费最低。根据中指院公布的2019年百强物业住宅物业平均费为2.5元/平/月，保利物业的住宅物业费2019年为2.21元/平/月，仍低于行业均值，商业及写字楼的平均物业费为7.1元/平/月。其中第三方项目严重拉低了整体的物业费水平，尤其是商业及写字楼约为保利发展控股集团的一半。

这在一定程度上导致保利物业的毛利率水平不高。2016-2019年，保利物业的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%、20.3%。同期净利率分别为5.82%、6.93%、7.94%、8.43%。两项盈利能力指标近几年虽逐步提高，但2019年为止仍然处于已上市物企低位。尤其是净利率长期徘徊在10%以下，对比2019年同期碧桂园服务的17.7%、雅生活服务的25%，保利物业净利率仍待提升。
值得注意的是，根据3月27日最新收盘价计算，港股物业上市公司中以保利物业的市盈率最高，为63.66倍。此前中泰国际策略分析师颜招俊曾对新浪财经表示，物业股合理估值在20-25倍较合适。

3月30日，据媒体报道保利物业被摩根大通JPMorgan Chase & Co．于3月23日以每股平均价63.3681港元减持约91.76万股，涉资约5814.57万港元。减持后，摩根大通的最新持股数目为10540814股，持股比例由7.47%降至6.87%。